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李迅雷:人口负增长时代,地产金融及细分行业迎来大变局

2022-08-12 12:08:57
 

日前,《求是》杂志刊登署名文章指出,“随着长期累积的人口负增长势能进一步释放,总人口增速明显放缓,‘十四五’期间我国将进入负增长阶段”。我们估计今年我国总人口极有可能出现负增长,同时老龄化率将加速,2030年前后步入超老龄化社会。

总人口过早负增长及老龄化加速势必会让房地产供需双减。在上半年房地产开发投资已经负增长的背景下,企业和居民部门的中长期贷款增速明显下降,这是否会成为一种趋势?

本文从人口结构变化的维度,探讨存量经济主导下房地产和金融两大板块可能出现的深远变化,以及大金融各子行业面临的机会与风险。

人口结构变化对经济长周期影响显著

与德国和日本相比,2021年我国65岁以上人口占比已达14.2%,正式进入深度老龄化社会。但我国老龄化进程或许更快,按照当前出生及死亡水平推算,可能在2030年即过渡到超老龄化,用时才9年。

一方面,我国面临更快的新生人口下降。2021年我国新出生人口1062万人,相比2016年下滑40%,而1994年的日本出生人口仅较5年前下降0.7%。另一方面,我国预期寿命仍处于快速提升阶段。叠加庞大的人口基数,老年人口快速增长带来的冲击更加明显。

但我国出现未富先老现象,原因在于我国从1950~198030年间经济增速并没有超过全球平均增长水平,但日本、韩国等在上世纪50年代后就出现持续20余年的高增长,从而一举成为高收入国家乃至步入发达国家行列。

我国在过去40多年间,经济增长后来居上,GDP占全球的份额从5%提高到18%,目前人均国民收入已经接近高收入国家的标准。但与此同时,区域经济的分化现象也比较明显,老龄化区域分布与经济水平存在错位。

在老龄人口占比超过14%的12个省及直辖市中,辽宁、四川、吉林、黑龙江和湖南人均GDP不足7000。而经济大省中,北京和浙江的老龄化水平适中,福建和广东老龄化水平相对较低。

未来10年我国或将持续面对未富先老的挑战。从购买力平价和不变价双口径衡量,我国当前人均GDP水平与日本上世纪80~90年代水平相当

中国尽管进入深度老龄化阶段,但面对的是一个普遍迈向老龄化的世界,故劳动力数量还是全球第一。尽管2022年我国总人口将被印度超越,2021年我国仍有7.9亿劳动力,而印度只有4.7亿劳动力。

英美等发达国家已进入或正向超老龄化社会过渡,以东南亚六国为代表的发展中国家,老龄化程度也高于1994年的中国(除菲律宾外)。从劳动人口数量衡量,越南等国家对我国形成的劳动人口替代量较小。印度作为人口大国,但劳动参与率不足50%,近10年来劳动人口仅增加1300万人,近3年劳动人口更出现了负增长。因此,我国当前面临的外部劳动人口替代效应明显弱于1994年的日本。

房地产大拐点:老龄化加速和城市化放缓合力促成

人口结构和城镇化率决定房地产的大拐点。一方面,劳动年龄人口减少导致住房总量需求萎缩。贝壳研究院近日发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,处于相对较高区间,且老龄人口占比越高的城市,住房空置率也更高。另一方面,随着常住人口城镇化率达到65%,城镇化率的提升速度开始放缓,新城区开发也遇到瓶颈

我国城镇化进程在2016年以后开始放缓,从过去年城镇人口增速超过1%降到1%以下。与此同时,人口从中小城市流向大城市的现象愈加明显,即一二线及新一线城市人口净流入,三四五线城市人口净流出。尽管如此,中国的人口集中度还是偏低,大城市化过程依然方兴未艾。

以我国劳动年龄(15~59岁)人口的统计口径,劳动年龄人口规模早在2011年左右都已经见到了高点。如果采用跟美国、日本更接近的统计口径,20~49岁年轻人口乘以城镇化率,则在2017年已经见到高点。

我国房地产开发投资增速于2011年开启下行周期。2016年起小幅回升后,于2021年下半年再次快速回落,目前进入负增长区间。房地产投资加基建投资在经济体量中占比也已在2017年底见顶。

回顾历史,日本央行快速收紧信贷是日本房地产泡沫破裂的直接原因。19895月至19908月,短短15个月内日本银行5次加息,将中央银行贴现率从2.5%快速上调至6%。1991年日本商业银行已经停止了对不动产业的贷款。房产税和各类土地税的征收也加速了房屋的贬值交易。

 
               
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