山东宝丰商博城置业有限公司
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松限 5 次,供需低迷,6 城房价下跌!7 月湾区房地产报告出炉!

2022-08-12 18:25:23
 

7 月 28 日,中共中央政治召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

会议明确提出要稳定房地产市场,首次将 " 稳住房地产 " 的表述放在了 " 房住不炒 " 之前,稳住房地产的重要性变得更为突出。

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稳定房地产是重中之重,不过随着淡季的到来,楼市政策底开始显现。

据 CRIC 监测,7 月 49 省市出台 52 次放松政策,政策呈现两大变化:一是政策放松省市及频次进一步缩减;二是放松政策下沉到县市一级。

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可见,二季度政策放松高潮后,各地政策已应出尽出,7 月主要通过购房 / 契税补贴、降首付、提高公积金额度等 " 微刺激 " 政策激活市场需求。

金融信贷方面,7 月央行发布 5 年期以上 LPR 为 4.45%,与上月持平。

尽管 7 月 LPR" 按兵不动 ",但伴随住房信贷环境趋向宽松,多地房贷利率持续下调,全国重点城市首套房利率为 4.35%,二套房利率为 5.07%,创 2016 年以来新低。

松限 5 次,供需低迷,6 城房价下跌!7 月湾区房地产报告出炉!

作为风向的粤港澳大湾区,在淡季 7 月有否迎来新一轮政策风口?

克而瑞统计到,7 月份,湾区九城合计出台 5 条购房相关政策,包括佛山提高公积金贷款额度,肇庆、江门发放购房补贴,深圳扩大公积金贷款共同申请人范围,东莞缩小限购区。

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备注:粤港澳大湾区包含广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆【9 个城市】

新政频出不无理由,据克而瑞大湾区投策系统监测,近 13 月湾区 9 城新房去化周期处在不断走高的状态,各城面临着不小的库存去化压力。

截至 7 月底,湾区 9 城新房库存合计超过 70 万套,去化周期高达 19.9 个月。

具体到单座城市,上图可见,深圳新房余量较低,仅 3.3 万套,去化周期也低于行业警戒线,仅需要 9.1 个月;惠州新房库存高企,高达 17.3 万套,去化周期高达 34.1 个月;此外,江门、珠海亦面临着较大的库存压力,两城去化周期均在 2 年以上。

湾区楼市库存持续走高,与当下市场表现清冷息息相关。

年中业绩冲刺强销期后的 7 月份,市场进入营销淡季,房企推售货量步伐放缓,除肇庆、东莞供应量环比上涨,其余 7 城供给量明显缩减。

据监测,7 月湾区 9 城商品住宅合计供应面积 299 万㎡,环比下降 32%;成交面积 426 万㎡,环比下降 11%;成交均价却呈上扬态势,24044 元 /㎡,环比上涨 5%。

具体到各城看,7 月广州成为 " 供应大户 ",供应面积达 79 万㎡;成交面积则以广州、佛山、惠州居高,3 城均突破 60 万 /㎡。

最受瞩目的房价,则是深圳以 70311 元 /㎡领跑;广州 36663 元 /㎡位居第二,东莞 31075 元 /㎡排名第三。

总的来看,肇庆、江门仍是湾区的置业洼地,其中肇庆房价 5929 元 /㎡,江门 8582 元 /㎡。

另一方面,由于年中落幕,不少项目相继回收优惠力度,多城去化率进一步下滑。

监测到,7 月湾区 9 城合计推售商品住宅 14122 套,环比下降 19%,同比下降 11%,其中广州、深圳以超 4000 套的推售量担起供应大旗;9 城平均去化率仅达到 25%,环比下降 9pts,同比下降 18pts。

整体来看,7 月深圳去化率相对较高,达 35%;东莞、广州去化率分别为 28%、23%;其余 4 城去化率低于 20%。(惠州、江门去化暂缺)

下附各个城市 · 具体供求表现:

【广州】

7 月供应量大幅下降,但与往年不同的是,市场仍有较多新盘取证备战,如万科黄埔新城(1100 套)、金地 · 云上(835 套)、珠光 · 海珠新城(511 套)表现突出;成交淡季效应显现,一方面经历年中强销,客户消耗殆尽,另一方面多数楼盘营销力度放缓,尤其是花都、南沙、增城低价抢客减少。

【佛山】

房企放缓取证步伐,全市住宅供应量回落至低位;年中解限新政出台满月,对市场刺激作用有所降低,市场回暖趋势放缓。全市成交量在年中冲刺高位后,受淡季及天气等因素影响,高位回落。

【深圳】

房企取证步伐放缓,供应回落,但 6 月房企扎堆入市项目延至 7 月网签,推动 7 月全市住宅升半年内高位,成交 35 万㎡。从楼市表现来看,政策未见宽松,信贷环境利好对楼市刺激有限,市场复苏动能不足。

【东莞】略

【珠海】

7 月住宅市场热度下行,供求量进一步萎缩,房企推盘信心不足,项目以消化库存为主;大部分项目上旬基本维持上月优惠力度,但市场对促销折扣疲软,下旬房企开始逐步回收优惠,市场低迷态势未改,后续仍将承压前行。

【中山】

本月供求量价同步下挫,西区多盘集中签约,为成交主力区域。市场方面,房企放慢推货步伐,入市项目为旧盘加推,但市场需求仍在恢复阶段,整体去化表现平淡;从月中起多个在售项目重启特价房促销刺激成交,主要集中在南朗镇。

【肇庆、惠州、江门】:略

住宅市场动力不足,房企回款不理想,只能减缓地方土市的投资节奏。

据克而瑞监测,2022 年 1-7 月湾区九城经营性用地(纯住宅 + 商住 + 商办 + 综合)合计供应建面 2545 万㎡,成交 1927 万㎡。

9 城经营性用地平均流拍 / 撤牌率达 15%,惠州、肇庆土市堪忧,地块流拍率高达 27%。

土市不复以往火热,直接减少了溢价地块的诞生。

据统计,2022 年 1-7 月湾区九城经营性用地总计成交 175 宗,其中溢价出让了 28 宗,占比 16%;然而,去年同期湾区九城经营性用地成交 337 宗,其中 125 宗溢价出让,占比 37%。数据对比相当鲜明。

最后,按照惯例盘一下各大房企在湾区的拿地情况。

据 CRIC 监测,1-7 月 TOP20 房企拿地金额突破千亿水平,其中百亿军团有保利、广州地铁、万科、越秀四巨头。

值得一提的是,保利发展 7 月份豪掷 146.63 亿拿地,成为目前湾区拿地 " 金主 ";而 " 地主 " 宝座则归属万科,该房企今年 1-7 月入手湾区土储 133.46 万㎡,位列湾区拿地建面第一。

此外,湾区拿地 TOP20 榜单还出现了不少 " 新面孔 ",比如首次拿地便跻身上榜的广州城投、广州交投、宝信地产以及珠江实业地产。

告别 7 月,按照传统,接下来的 8 月仍是淡季。对任何行业来说,淡季都是考验企业的功力修为之时。面对行业危机,唯有将 " 内功 " 修炼好的房企,才能在淡季站稳脚跟,在旺季满载而归。

以上内容出自《克而瑞 · 粤港澳大湾区监测月报 2022 年 7 月报》删减版!

 
               
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