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真贵!上市房企上半年信托融资成本最高达24% 7家信托融资成本均超10%

2021-10-19 12:27:17
 

邢萌证券日报2021-09-10 09:19

   近期,大型房企信托违约事件热度持续。房地产信托作为信托公司重要融资方式,颇受房企青睐。近年来,在严监管背景下,房地产信托规模持续收缩,截至二季度末,投向房地产领域的信托资金规模为2.08万亿元,同比下降约17%。

   值得注意的是,对于部分上市房地产公司,信托融资占据着相当大的比重且成本高企。记者梳理相关半年报发现,上半年,A股110余家上市房企中,有15家披露信托融资情况,信托融资成本在所有融资途径中“最贵”,近半数融资成本达到10%以上,个别公司高达24%。信托融资占比方面,4家信托融资规模占比超30%,其中*ST新光占比接近70%。另外,截至上半年末,3家房企信托融资余额超百亿元,金融街更是高达210亿元。

   融资成本最高达24%

   近半数超10%

   相较于银行贷款,信托融资条件更为宽松,不过成本并不小。房企主要通过非标融资中的房地产信托融资获取非银贷款,其利率通常较银行贷款利率更高。

   *ST新光最为典型,信托融资成本跨度极大。半年报显示,截至今年6月末,*ST新光的信托融资余额为22.80亿元,融资成本区间为3.36%至24%,融资期限在两年及以下。此外,公司曾两次向某头部信托公司借款合计4.50亿元,合同利率为9%,两笔贷款于2018年9月份逾期未还,已处于司法执行中。截至今年6月末,上述借款的逾期利率高达24%。

   虽然24%的利率尚属个例,但总体上房企的信托融资成本也着实不低。相关数据显示,15家上市房企中有7家信托融资成本均超10%。从平均融资成本来看,4家房企在10%-11%之间;从融资成本区间来看,*ST新光等3家融资成本最高达到10%以上。

   “实际上,相较于前几年,房企的信托融资成本有所下降。”用益信托研究员帅国让表示,目前,房地产信托项目面向投资者的年化收益率在7%以上,叠加信托公司收益考虑,导致房企融资成本普遍超过10%。

   “现在房地产信托实行监管余额管控,加上压降非标融资类规模的压力,使信托公司议价能力提高。”某地方国资背景信托公司内部人士认为,“公司选择项目较为保守,房地产信托的年化收益率普遍在7%上下浮动,按公司2个点的利润来算,房企融资成本大概在9%至10%之间。”

   “随着房地产信托监管收紧,目前,公司对于项目选择更为审慎,倾向于大型房企,位置偏向于一二线城市等发达地区。另外,项目年化收益率区间为7%至9%,公司利润一般要维持在1.5%乃至2%以上。因此,房企融资成本在10%以上属于正常现象。”某央企背景信托公司相关人士如是说。

   4家信托融资占比超30%

   金融街规模达210亿元

   虽然成本高企,但多家房企仍将信托融资视为最重要的融资渠道。记者梳理发现,15家上市房企中,上半年,*ST新光等4家上市房企融资规模占比均超过30%。其中,*ST新光信托融资占比最大,信托融资余额为22.80亿元,占总融资额的68%。

   与此同时,信托融资规模居高不下,金融街等3家上市房企的融资规模过百亿元。以金融街为例,截至6月末,金融街的信托融资余额为213亿元,占总融资额的26%。

   “高成本的信托资金规模居高不下,主要是受强监管政策影响。”帅国让认为,当前,房企在银行开发贷、发债、海外融资等融资渠道受限,而信托灵活的资金运用方式,在一定程度上可以缓解房企资金流动性紧张局面。

   目前,股权型房地产信托逐渐成为转型的探索方向。中诚信托统计数据显示,房地产股权投资模式发展迅速,上半年采取股权投资模式的房地产集合信托规模达到1138.73亿元,环比上升38.64%,同比升幅更是达到377.15%,创近年来新高,成为信托投资房地产领域最主要的投资模式。

   普益标准认为,房地产股权投资信托由于既不占用信托公司非标债权额度,又能优化房企的财务指标,将迎来阶段性发展需求,成为房地产信托业务转型发展的突破口。

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