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讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!

2021-11-23 21:57:13
 

最近,地产人的无奈和焦虑,正在网络上弥漫。

无论是底层员工害怕失业,有感而发《老板压上了房产,而我想哭泣》。

还是某房企某区域公司的高层宁愿辞职,也不愿去三线城市操盘。

看得出来,如今的房企,真的很难。

讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!


不过,地产人再苦逼,普通购房者也只能当瓜来吃。

对于他们而言,真正关心的问题只有一个:

“我买的房子到底会不会烂尾?”

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人们有这样的担心,不无道理。

毕竟,三大现实已经摆在眼前:

1、房企借钱太难了。

这是源于央妈发布的“三道红线”。

想申请贷款?行,先把资料全部严审一遍。

拿到钱就心存侥幸?资金去向,我也要查到底。

高压之下,绝大部分银行,不是不想借钱给房企,而是不敢借。

与此同时,房企融资的另一条腿——发债,也被打残了。

根据克而瑞数据显示,2021年前三季度房企新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%,新发行明显缩量。

讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!


2、房企赚钱太难了。

得益于高杠杆、高周转模式,以前房企赚钱贼刺激。

这种模式有个生动的比喻:瓶子与瓶盖,瓶盖=钱,瓶子=项目。

有的三个瓶子配一个瓶盖,有的十个瓶子配五个瓶盖,谁玩得溜谁赚钱多。

然而,融资渠道被限之后,老玩家们彻底被打懵,犹如一只盲头苍蝇。

更残酷的现实是,大城市还限地价、限房价,两道红线让购房者买不上房。

那怎么办?要么躺平,直接不拿地,要么降价再降价,贴着地价也得卖。

你看看,第二次集中土拍多少地块流拍,兜底的基本都是央企国企。

传统的金九银十,就算打骨折也没有激起多大的浪花,秒变废铜烂铁。

这种情况下,央企国企还能撑一会儿,其他人想靠卖房赚钱,难就一个字。

讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!


3、房企要还的债太多了。

钱搞不到手,但债必须得还。

像我之前说到的美元债,不少房企已经出现违约,引爆了一颗又一颗大雷。

而还债高峰期,就在即将到来的2022年。

根据中指院数据显示,2022年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560.2亿元。

按季度来看,明年第一、二季度合计到期余额最高,分别为983.3亿元和983.9亿元。

换句话说,明年上半年,房企违约问题极有可能集中爆发,爆雷风险最大。

一旦发生大规模爆雷事件,烂房潮也将纷至沓来。

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那么,如何判断自己买的房子会不会烂尾?

在这里,我给大家安利三个方法,记得收藏好了:

第一,通过媒体或员工,了解房企的经营状况。

现在网络这么发达,通过每天的楼市新闻,或者社交平台和房企员工聊天,其实都能够了解到房企的经营状况。

一般来说,楼盘烂尾都有这么些征兆:

1、该房企之前出现过项目烂尾或延期交房。

2、该房企欠供应商钱,或者把供应商逼得上门讨债。

3、该房企出现大规模裁员或拖欠员工工资。

4、楼盘施工进度非常慢,甚至出现停工。

5、老板被列入征信黑名单。

讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!


第二,去看财报,了解房企负债情况。

现在判断房企财务健不健康,最容易的方法就是去看三道红线。

如果三道红线全部都在黄档、红档,那么这家房企肯定有大问题,最好敬而远之。

如果全在绿档,那么这家房企的资金链和财务状况就是比较健康的。

当然,之前某绿档民营房企也出现了爆雷事件,所以最好选择绿档房企里的央企和国企。

讲真!不记住这些技巧,活该你买到烂房!


第三,留意项目资质和资金流向。

具体来说,就是买房一定要看五证。

五证:《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。

五证不齐全的楼盘,最好不要碰。

五证一般都会在售楼部展示,而某些楼盘由于分批发售,所以你要确定你买的那批房源有没有拿到预售证,这个住建局官网可以查得到。

千万不要在楼盘没拿证之前就给钱,因为钱有可能还没进入监管账户,被房企挪用到别的地方,记住四个字:专款专用。

另外,如果在楼市下行期,该房企还有钱去积极拿地,楼盘在细节方面也做得很OK,那么卖它家的房子也没什么问题。

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万一遇到楼盘烂尾,怎么办?

1、如果房企只是暂时出现资金断裂,可以先等等看。

如果它在短期内能够筹集资金,那么烂尾盘就有可能复活。

2、如果房企破产,楼盘真烂尾了,最好不要退房,不然你只能拿到收据或欠条。

毕竟退房之后,双方就会由买卖关系变为债权关系,而按照破产法规定,购房者要比债主更有可能等到补偿款。

3、开发商破产后,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。

 
               
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