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“心里忐忑”!祝九胜反思万科利润下滑:规模增长有限转型难

2021-08-31 09:53:10
 

第一个问题就充满了火药味。

有投资者提问,万科上一次在半年或者半年以上维度出现净利润同比下滑要追溯到2008年金融危机时,2021年中期业绩出现下滑的原因是什么?同时将万科与给出中长期增长指引的华润置地、龙湖等公司进行对比,向管理层提问中长期策略。

8月30日,万科召开2021年半年度业绩说明会。公告显示,2021年上半年万科实现净利润161.7亿元,同比下降13.2%;归属上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%;每股基本盈利0.95元,同比下降14.1%。

针对投资者列举的万科与龙湖、华润等房企经营数据与对比,万科首席执行官、总裁祝九胜感慨:“跟优秀同行相比,就是人比人气死人”,万科中期净利润下降两位数有三个原因,包括销售规模增长有限及转型因素等。

在谈及长期目标时他表示,“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。显然,当下房地产所处形势更为严峻。

事实上,这半年万科并没有闲着。

对外,在投资拓展上,1-7月,万科以1119.78亿元拿地金额“领跑”百强房企。同时,还充当蓝光发展等企业“白衣骑士”,将蓝光发展3个项目收之麾下;并密切拜会地方政府,在上海签下超级大单。对内,修订完善商业和长租公寓等非开发业务跟投机制,对组织架构与人事作出大调整。

祝九胜回应,万科最近在并购方面有些动作,这也是有利于整体行业的事情。“最近几个月跟恒大有过接触和探讨,但目前没有实质性合作。对泰禾,我们一直有一个小组密切与其联系,帮泰禾把关一些专业问题,符合条件的仍然会履约。与蓝光确实有项目层面的收并购,收购来的3个项目目前处于正常开发节奏中。对于华夏幸福,最近一年多来我们连项目层面合作和谈判都没有,这是基本事实。”

在这次中期业绩推介会上,面对连珠炮似提问,祝九胜携公司高管团队一一直面回应。

出度这次业绩会的除了祝九胜外,还有万科首席运营官、执行副总裁刘肖,执行副总裁、财务负责人韩慧华,董事会秘书朱旭。

回应净利润下滑:

“心里很忐忑”

万科半年报成绩并未让投资者满意,因为利润下滑得更为明显。

半年报显示,今年上半年,万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%;房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率为18%,较2020年同期下降6.02个百分点。

在上半年营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务收入(含长租公寓、物流、商业等经营性业务)为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务营业收入为85.7亿元,占比5.1%。

受净利润下滑影响,8月30日早上开盘,万科股价跌超6%。截至8月30日收盘,万科A股(000002.SZ)跌7.03%,万科企业(02202.HK)跌7.4%。

在半年业绩会提问环节,不断有投资者针对万科利润下滑提出质疑。祝九胜说,“面对这样的问题想起读书时的感觉。就像期中考试考完,成绩出来发现没考好,复盘时面对很多老师提问怎么回答,心里很忐忑,但同时也没忘记立志长期成为好学生的志向。”

祝九胜认为净利润下滑有三个原因,第一是销售规模增长有限,不足以对冲利润下滑;第二是毛利率下降稍快;第三是转型业务带来的影响,转型业务对传统销售规模和利润贡献有限,转型效果要体现出来还需要时间。

目前,房地产毛利率下滑趋势已经成为行业共识。据祝九胜介绍,上半年,万科税后毛利率从24%降至18%,未扣税毛利率从32%降到23%。所有的销售业务当中,地价占比在不断升高,从2017年到2020年,地价占售价之比涨了17个百分点,这会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。

对于毛利率是否触底,祝九胜认为,短期来看很难预测准,万科全年压力还在,如果从更长远角度做一些符合逻辑、符合原理的推断来说,整个行业处于毛利率下降趋势。至于何时回升,祝九胜称,整个行业一定要回到平均回报水平。当然行业平均回报水平不等于每个企业回报平均水平,因为个体差异,谁的精细管理做得好、产品好、服务好,谁更能够赢得客户、赢得投资人青睐,回报水平可能就会显得高一点。

“开发经营服务并重。”这是万科在多个场合强调的转型目标。

此次万科在半年报中表示,正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”,持续推进转型突破。其中,物业服务方面上半年实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%;物流仓储方面,万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元;商业开发与运营方面上半年实现商业项目营业收入36.29亿元,同比增长19%。

有一定增速,但发展规模还是过于小而慢了。

祝九胜沉思道,万科转型业务中还有很多需要检讨的地方,比如完成过程需要时间、完成转型难度、需要的能力都严重低估。起步时是乐观的,但要建立这些新的能力确实难度很大。

“如果找到了解题方式,建立起这种能力,从中长期看(这种转型)就很有价值。因为新业务对传统销售及利润规模贡献有限,更多是形成一家公司企业价值和中长期估值。”

他还称,泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应,股东未必满意,因为这项业务现在还不赚钱,还在客观上影响开发业务销售增长,但它的意义在于响应了国家“租购并举”政策,这说明经营业务本身的民生属性非常强。

回应目标:

“活下去比什么都重要”

“人比人,气死人。”祝九胜说。

万科商业今年上半年租管费收入同比增长了19%,同时龙湖商业上半年增长39%,华润方面增长65%,新城方面增长73%。

祝九胜承认,万科在商业业务上与行业优秀玩家尚有差距,仍有可以努力提升的空间。反思自身问题,其称,万科在业绩上有差异,业绩差异实际上大于能力上差异。

“在管理上最大的难题或困惑在于,万科既有像上海印力这样做得好的,也有一些城市做得不够好,总结一个二元特征就是——好的很好,差的不及格,所以呈现出来的业绩表现就不怎么样。”

“但我们有信心,在商业差异化方面找到解决方式,成为印力股东已有6年时间了,我们也一直不断地在找各种各样的办法,把各种问题都拆解开。”祝九胜说。

不久前,王海武调任印力事业部总裁,祝九胜回应称,首先是因为王海武个人对于商业业务有兴趣,10年前就有过相应实践经验;其二,他加入印力后,将对印力和万科7个区域BG联动和拉通起到很好作用。印力过往由丁力业一人兼任董事长和CEO,王海武加入可以更好地帮助老丁。

有投资者提问,如何建立长周期增长逻辑?万科中长期目标是什么?

 
               
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