山东宝丰商博城置业有限公司
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此消息一出释放的信号明确,开发商和炒房者又要哭了

2018-10-12 22:13:55
 

当前情况下,当地产市场一二线城市和三四线城市就像是冰与火之歌,一二线随着调控的不断深入已经开始降温,且形势有蔓延之势,而三四线城市却是一反常态火热异常。笔者早就说过三四线城市虽然呈现火热之势但是实际情况却是不容乐观的,不论是开发商还是炒房者都在强撑,因为三四线城市毕竟受人口和产业的限制,发展后于一二线城市,而房子的价格与一二线相比有过之而无不及。

虽然在三四线城市置业的人都有一个共同的认识,那就是房产确实升值了,但是就市场本身来说却是有价无市的,而且从部分三四线城市的二手房几乎“零成交”亦可以作证三四线城市的发展是不平衡的,因为火的是新房市场,但衡量一个地方的正常与否看得是二手房市场而不是新房市场。

但眼下各种信号显示三四线城市有后劲不足甚至反弹之势。

在2017博鳌房地产论坛上,住建部专家认为,今年房地产市场调控取得初步成效,下半年,房价上涨较快的三四线城市有可能出台限购、限贷等措施,全国商品房销售额、销售面积的增速将会下调。

另外,万科董秘朱旭也曾在一次内部会议中说到:“对下半年房地产市场发展保持谨慎态度,未来形势可能比想象中更严峻。”说这话时也正是基于7月房企公布销售数据之际,7月各大房企销售业绩均环比下滑严重。

诚然,自去年十月中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位以后并逐渐围绕这一定位逐渐在无论是深度还是宽度都属历史之最的调整,而最具代表的就是在一二线等热点城市率先实行的所谓“五限”。随着楼市进入“五限”时代,房地产交易量应声而落,房价逐渐趋于理性,安居客日前发布报告称,一二线城市在政策的调控下开始降温,其中降温最明显的当属环京最知名的“睡城”燕郊,据悉燕郊落幅均达三成,许多今年进场的炒房者多被套,眼下正在加速撤离,更爆出有炒房者不惜亏本百万抛房止血。

客房产研究院首席分析师张波表示,从数据看7月楼市已然步入“淡季”,房价还在上升的是洛阳、福州、太原等非一二线重点城市。“7月楼市政策在租房层面着墨较多,明显对楼市交易市场起到了心理抑制作用。”

但随着楼市政策逐渐进入平稳期,不少购房者对政策和房价走势的判断已经发生改变,认为此轮调控已经接近尾声。更有投资者认为,不排除未来各地放松调控的可能性,一旦放松,市场就会回暖,房价上升的可能性就很大,建议大家能买就买。

但笔者一直坚持认为这轮房地产调控不是小打小闹,决心和力度都超过以往,体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念。

值得一提的是,在对新房和二手房调整的基础上,国家亦正在大力发展住房租赁市场,尤其是今年3月以来,堪称是举国上下都在关心刚需人群的住房问题。上月国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌,全国楼市分化的新形势将会对未来楼市形成交叉性的深远影响。

但笔者依然坚持认为,三四线城市对于很多开发商和炒房者并不乐观,三四线就是个甜蜜的陷阱,上文也说到三四线的竞争力跟一二线相比实在是不堪一击,留不住人的,顶多也就算个睡城。所以他们房价升得很没有底气,升得快,落得也快。现在已经看到部分三四线城市开始回调了。回调的理由表面上是因为地方的调控,比如廊坊,但实际上,他们很怕房价被拉得太高,本身缺乏根基的上升,最后肯定是爬得越高,摔得越狠,他们清楚这一点。

对于房地产的未来,有专家认为,城市的更新改造、既有住区的更新改造及存量的住房资源盘活,也是一个潜在很大的市场。在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后,城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合,这是必然的趋势,二手房的交易占比会不断提高。未来市场逐步平稳,炒房的时代将终结。

加之开发商销售量明显下滑,下一步回款成了难题,开发商可能会主动降价。其实,不管未来市场是升还是落,一切都回归平稳,不可能再大起大落了。

房地产在经过三十多年的粗放式发展,利润在逐年降低,拿地成本也在升高,还有“一价清”这样的铁腕以及租房市场的不断催熟的夹击,面对行业的多变,很多开发商除纷纷主动调低价格外还在寻求转型,养老地产、旅居地产、长租公寓等轻资产模式越来越被房企所青睐。

对开发商和炒房者的限制实际上是利好刚需族的,但随着市场还没有最终冷静下来,刚需购房者如果可以等待的,还是建议多观望一阵,毕竟现在的情况并不是最好的时机,前文也说过,房地产市场难有大起大落,但房地产市场又是善变的,真刚需买房居住的诉求较高的情况下,还是根据自身情况抉择。

 
               
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