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潘石屹:在时代的洪流前,没人能逆天改命

2021-07-05 06:03:44
 

原创 杨子健 阿尔法工场研究院 收录于话题#经济分析31#财经分析32#SOHO中国1

潘石屹:在时代的洪流前,没人能逆天改命

属于潘石屹们的时代,真的过去了。
2021年6月16日,潘石屹的SOHO中国(0410.HK)被美国黑石以总价236.58亿港元收购了91%的股权,潘石屹夫妇仅留9%。与此同时,6月17日上午9时,SOHO中国复牌后的价格较15日停牌上涨了24.74%。
其实,黑石公司早在2020年就有意以40亿美元来收购SOHO中国,并承诺承担SOHO中国的所有债务,最终却因收购价格没谈拢而暂且搁置。
过去十年来,SOHO中国一直在卖与不卖楼之间兜兜转转。直到这次,潘老板终于不再卖项目,而是直接卖了公司。
此时的SOHO中国受新冠疫情影响,早已折价10亿美元。
潘石屹的“逃跑”,意味着国内房地产市场与潘石屹的缘分就此终结,属于潘石屹们的时代成为过去式。
01 起点:加入“万通六君子”
潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。
这个山沟沟里走出的房地产大亨年少时就读于河北石油管道学院,毕业后被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究室。
潘87年辞职,跟随一个老板来到海南下海经商,做起了砖厂厂长,管理300个弟兄的吃喝,所谓人多事杂,但也磨炼了他强大的“抗击打能力”。
铁饭碗和较为稳定的收入没有让他获得满足,借着砖厂停工之际,潘石屹结识了冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几个志同道合的朋友。随后这些人共同创立了海南万通集团,这几个人就是大名鼎鼎的“万通六君子”。
借力于国家政策的支持,大量资金涌入海南,海南的房地产事业顺势而起。大哥冯仑,曾在海南省体改所工作,对当地的人脉资源更是熟门熟路,“万通六君子”也因此在此处发迹。
1993年,万通集团正式成立,在海南炒房入手千万并在地产泡沫破碎前全身而退,由此便开始了全国性的扩张:潘石屹去了北京,易小迪到了广西,王启富到深圳。通过他们的努力,万通的规模越来越大。最鼎盛的时期,万通集团的资产达到了近50亿。
即便是共谋财路的兄弟,却也阻止不了互相“反目”。1994年,“万通六君子”在广西西山召开了一次“分裂会议”后,于1995年正式分道扬镳。
02 开端:顺势而为的SOHO中国
SOHO中国能在今天房地产界拥有举足轻重的份量,成功的背后离不开一个人的身影——华尔街投行工作的张欣。她不但成就了SOHO中国,也成就了今天的潘石屹。
潘石屹在认识了张欣仅4天后便向其求婚,顺而结为夫妻。1995年9月,潘石屹与妻子张欣共同创办了红石实业,期间开发和收购了上海和北京两个黄金地段的商业房地产项目,随后成立SOHO中国,潘石屹任董事长,张欣任CEO。
本土土鳖与海归精英的结合的过程异常艰辛。观念的冲突让这对小夫妻吵的不可开交。张欣一度选择退让,回家相夫教子。
再次归来,张欣将自己对艺术的认识和在建筑圈的潜力充分发挥,SOHO中国也在张欣的影响下楼体造型大都走在时尚的尖端。
凭借着新颖的概念和突出的设计、潘石屹夫妇的名人效应、灵活的销售方式,SOHO中国迅速走上了房产“金字塔”。
1998到2001年SOHO中国在北京的开发总建筑面积达到了48万方,其现代城项目,初次提出“小型办公,居家办公”的概念,连续两年作为北京市单体项目的销售冠军。
SOHO中国用独特的散售模式把商用办会楼、店铺实现了和住宅开发一样的高周转,让潘石屹在较短时间内大量回流现金,做大做强。
同时,潘石屹在北京、上海等一线城市黄金地段抢先布置SOHO中国办公楼,位于北京朝外SOHO、建外SOHO、长城脚下的公社、SOHO城等都取得了不菲的销售成绩,也由此扩大了品牌声誉。
但这种资产不会获得很高的投资收益,更不利于开发的企业从事资产管理和物业运营,这也成为了日后SOHO中国遭遇滑铁卢的一大伏笔。
03 高潮:跻身富豪榜
强者总是寂寞的,事业顶峰的潘石屹就体会了这种孤独。
2005年,别具慧眼的潘石屹意识到商业和写字楼之间的供需端存在巨大脱节,便将公司业务重心由开发住宅转向市场稀缺的商业地产,收购北京的旧商写项目,以独特的设计创意加以改造并散售卖出。
通过其前卫的产品形象设计,辅以潘氏夫妇的名人效应和营销方式,SOHO中国的写字楼誉满房地产业。
两年后,伴随着SOHO中国在香港成功上市,公司迎接来了发展史上的又一个巅峰,创下了亚洲最大商业地产IPO纪录。上市时,潘石屹喊出“五年之内过千亿,超万科”的口号。2008到2009年,SOHO销售金额分别同比增长92%、77%,实现经济飞速增长。
光是银河SOHO,这个北京二环边上的现代潮流的标志,就卖出近146亿,创下单体项目的全国销售冠军。SOHO中国当年全年销售额达到最高峰238亿元,单体项目的全国销售增幅超8成,一度超越恒大、华润置地,几乎是融创销售额的3倍。
这一年,潘石屹夫妇以150亿的身家,跻身胡润百富榜第51名。
04 拐点:经营模式之变
在时代洪流下,所有人都是渺小的。
2010年,政策的颁布打乱SOHO中国的全盘计划,北京市发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的系列文件。
“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后,必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设,不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用,未经批准不得擅自分割转让。”
与此同时,写字楼购买需求也受宏观经济影响有所下滑。因此在2012年,潘石屹不得已将公司从销售转向自持物业模式,降低销售规模,换取销售利润提升。
然而,现实并不如潘石屹想的那样。转型之后的确不能算成功,为何?营收实在是太少了,利润也就更少。
要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支,SOHO中国没钱拿地,自然也无法扩张,只能守着物业资产过“包租公”的日子。这期间,SOHO中国依然面临着严峻的资金考验。
潘石屹曾公开表示,“SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%。美国办公楼租金回报率接近4%,纽约都是5%或6%。中国租金回报率低的我都不好意思说。”而营收单一,让SOHO中国开始一步步走向了衰落。
依赖租金收入,全部物业自持意味着SOHO中国自身要承担极大的资金及营运压力。财务报表如实的反映出现实状况,2012年该公司销售额降至94.68亿元。
这段不算成功的经营,政策调控下无奈的转行,一定程度上也预示了潘石屹夫妇后续的动作。
05 滑坡:走上资产甩卖之路
如果要问让潘石屹大举撤退的原因,首先是 SOHO 中国不赚钱了。从2012年到2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元;归于母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。
相比之下,曾经与其比肩的房企万科、恒大、碧桂园,销售额早已达到了几千亿。
就在此时,2014年,潘石屹开启了售卖资产之路:2月,52.3亿元,上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场卖给了金融街控股。9月,凌空SOHO卖给了携程。16年,SOHO中国32.2亿卖掉了上海的SOHO世纪广场。
2017年,潘石屹出售虹口SOHO项目公司,10月出售凌空SOHO项目公司。2019年9月,SOHO中国以7.6亿向慧泊停车场投资出售位于建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO的2583个地下停车位。
潘老板国内变现300亿,却投给了美国。7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。
其妻张欣入籍美国,收购了美国通用汽车大厦40%的股权,该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。长子潘瑞在英国成立了一家房地产公司,手中持有当地多个大型地产项目。
此时“潘跑跑”的声音络绎不绝。
而潘老板国内的资产,只剩下了“八大金刚”,就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目,也正是本次黑石集团所收购股权含有的所有资产包。
北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO;上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。
此时,SOHO中国业绩滑坡严重,2018年与2019年,SOHO中国的营收仅仅只有17.21亿元和18.47亿元。
租金收入下降,SOHO中国的货币资金也在持续减少,负债水平却仍在攀升。2020年,SOHO中国货币资金为仅为4.66亿元,相较2018年的55.66亿、2019的24.3亿大幅降低。
2018年,潘石屹的左膀右臂,SOHO中国原执行董事兼总裁阎岩加盟黑石集团,为黑石收购SOHO中国埋下伏笔。
随后,早年的散售模式埋下雷还是炸了,
散售,导致SOHO商场业态混乱,没有统一规划。旅游公司、房产中介公司、超市、美容美发店,餐饮都聚集在一层,真是CBD地区的杂货铺,还是一条龙的。
乱象大大降低了SOHO中国的出租率。办公室难租、资金短缺,业绩萎靡,是继续蹲守着还是卖掉走人?
显然,潘石屹选择了后者。
06 尾声:时代的过客
疫情期间,各路大佬对于灾区都慷慨解囊慈善捐款捐物资,潘石屹却没有任何资金以及物质的表示,仅说了句“武汉加油”。
无论外界对于潘石屹的评价是个金字塔顶端的资本家,还是缺乏一定社会责任的企业家,亦或是一个在金钱面前没有民族大义的商人,他都能一笑带过。
毕竟他现在生活的重点,是摄影和做饭。
与潘石屹同时代中国地产界的领军人物们,如今廉颇老矣。王石早已告别万科;冯仑早早卖掉了万通;首创的刘晓光因病去世;华远的任志强更是在去年锒铛入狱;王健林、卢志强、许家印的日子也都日益艰难;如此来看,潘石屹全身而退不失为一个好的归宿。
时过境迁,中国的房地产早已不是潘石屹曾经驰骋商场时期的模样。
随着中央政治局会议提出房住不炒的指示,820谈话、345监管红线等规定的出台,信托、金交所、股交所对于房地产行业的融资通道也越发的收紧。
中国的房地产行业周期已经从高速发展的红利期进入了稳定期,房企早已过了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。合作开发,多元化模式拆分业务板块等等将成为房企新一轮的挑战。
属于潘石屹们的时代,真的过去了。
原标题:《潘石屹:在时代的洪流前,没人能逆天改命》
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